Dla budynku wielorodzinnego (na wynajem) o zastosowaniu cyrkulacji bądź jej braku i wyborze zdecentralizowanego systemu ogrzewania, a także przygotowania ciepłej wody decydują koszty inwestycji i obsługi. Łatwość, z którą dokonuje się rozliczania za zużytą przez najemcę energię w systemie z indywidualnymi kotłami dwufunkcyjnymi, jest dla wynajmującego i najemcy nie do przecenienia.
Jest wiele rodzajów budynków wielorodzinnych. W myśl definicji każdy budynek mieszkalny z przynajmniej dwoma wydzielonymi lokalami będzie wielorodzinny. Jednakże wśród takowych budynków można wyróżnić liczne grupy i podgrupy, więc skupię się na jednym konkretnym przypadku, którego popularność, jak wiele na to wskazuje, będzie rosnąć.
Rozważanie zaczniemy co najmniej nietypowo, ale i prowokacyjnie, bo od definicji pieniądza. Konkretnie to pieniądza fiducjarnego, czyli takiego, którego ilość na rynku nie jest związana z żadnym konkretnym dobrem, np. złotem czy srebrem. Można wprost powiedzieć, że to taki fikcyjny pieniądz, oparty nie na kruszcu, a na naszym zaufaniu do państwa i państwowej mennicy. Dlaczego o tym mówię? Otóż Europejski Bank Centralny w styczniu 2015 r. ogłosił, że wyemituje dodatkowe 1,6 biliona euro, a nie dalej jak w 2008 roku to samo zrobił Amerykański FED. Zabawa pieniądzem jest jak widać popularna, co w efekcie redukuje nasze osobiste oszczędności.
Trik z drukowaniem pieniądza stosują banki centralne, żeby osłabić walutę i na krótką metę, poprzez wypuszczenie dodatkowych miliardów bez pokrycia, ożywić konsumpcję, a dokładniej potanić kredyty. Wynalazek z drukowaniem pustego pieniądza nie jest wcale nowy, testowały go ongiś już Niemcy, które tak właśnie „stymulowały” swoją gospodarkę na początku ubiegłego wieku. W roku 1914 jeden amerykański dolar wart był u nich 0,25 marki, aby po niespełna dekadzie w 1923 r. kosztować 4,2 biliona (!) marek [1]. Zabawa w magiczną drukarnię zakończyła się hiperinflacją i upadkiem niemieckiej waluty oraz gospodarki. Dzisiaj jeszcze łatwiej dokonać tego triku, bo nie trzeba nawet drukować. Bank centralny ogłasza emisję pieniądza elektronicznego i rozmnożenie gotowe.
Czemu o tym w ogóle mówię? Otóż kiedy banki drukują pieniądze, to ich wartość spada. W ślad za tym rosną ceny dóbr i usług na rynku. Rosnące ceny powodują, że ludzie uciekają od tracących wartość pieniędzy i kupują coś, np. mieszkania. I tak doszliśmy do sedna sprawy.
Załóżmy więc, że jako fachowiec z branży chcesz doradzić komuś albo sam lokujesz pieniądze w budynku wielorodzinnym na wynajem. To poważna inwestycja, więc zobowiązuje do rzetelnego przemyślenia sytuacji. Posiadana nieruchomość plus dochody z wynajmu będą dobrym sposobem na czerpanie zysków i jednoczesne zabezpieczenie środków przed inflacją.

Zyskowne cechy

Najistotniejsza jest oczywiście dobra lokalizacja i wszystko to, co pomoże zminimalizować ryzyko pustostanów. Tym czynnikiem, na który akurat instalatorzy mają wpływ, będą stałe koszty, które mieszkańcy będą później co miesiąc ponosili. Szukając bowiem mieszkania na wynajem, interesujące dla najemcy są łączne koszty, które za mieszkanie w nim będzie musiał zapłacić. W tym przypadku niższa cena będzie premiowana mniejszą ilością pustostanów, które nie przyniosą żadnego dochodu wynajmującemu. Instalacja cyrkulacji będzie jednym z kosztotwórczych elementów.

Ile ciepła potrzeba?

Nie popełniając jakiegoś znacznego błędu, można przyjąć, że podgrzanie ciepłej wody (40 litrów wody 55ºC na osobę) dla czteroosobowej rodziny w ciągu roku będzie wymagało około 2750 kWh energii. Jest to zaledwie część energii, którą będziemy potrzebować, ponieważ doprowadzenie wody, na przykład z centralnej kotłowni, do wszystkich mieszkań będzie powodować stratę, związaną z ucieczką ciepła z gorących przewodów do budynku. W okresie sezonu grzewczego, czyli od września do kwietnia, strata ta zostanie „utopiona” w bilansie grzewczym obiektu, jednak poza nim ucieczka ciepła z przewodów ciepłej wody nie jest już niczym kompensowana i stanowi czystą, żywą stratę.
Nie ulega wątpliwości, że strata na cyrkulacji stanowić będzie cenę, którą zapłacimy w imię wyższego komfortu. W opublikowanych badaniach Bednarczyk i Kulesza („COW” 5/2011) [2] określili, że dla budynku z niewielką ilością punktów odbioru ciepłej wody strata na cyrkulacji wyniosła około 50% ciepła dostarczonego. Do podobnych wniosków doszedł zresztą nasz ustawodawca, umieszczając w rozporządzeniu w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej [3] współczynnik średniorocznej sprawności wynoszący od 0,4 do 0,6 (tabela 12 ustawy [3]).
Samo pompowanie wody, aby wymusić cyrkulację w przewodzie z ciepłą wodą, nie odbywa się przecież za darmo. Płacić będziemy nie tylko za straty ciepła na przewodach, ale również za prąd dla pompy czy okresową dezynfekcję termiczną przewodów. Przepisy określają bowiem dosyć szczegółowo, w jaki sposób powinno obchodzić się z instalacją ciepłej wody, aby nie popaść w kłopoty wynikające z możliwego mnożenia się bakterii Legionella (Legionella pneumophila) w podgrzewaczu ciepłej wody albo we wspomnianych uprzednio przewodach. To wszystko generuje konkretne koszty.
Podsumujmy więc główne zalety cyrkulacji:
obniża ogólne zużycie wody, zapobiegając długiemu jej odpuszczaniu,
zapewnia wyższy komfort ciepłej wody, bez czekania.
Natomiast do jej głównych mankamentów będą należały:
inwestycja w podgrzewacze, pompy i orurowanie,
wysokie koszty utrzymania (energia cieplna i elektryczna),
konieczność prowadzenia okresowych dezynfekcji i napraw.

Systemy do wyboru

Krótki przegląd możliwych do wyboru systemów przygotowania ciepłej wody i konieczność zastosowania przy nich cyrkulacji dadzą nam pogląd na temat racjonalności ewentualnego wyboru.
Przygotowanie ciepłej wody w podgrzewaczu jest popularnie stosowane w dużych obiektach wyposażonych w kotłownię albo stację wymienników ciepła, dostarczających energię np. z miejskiego systemu ciepłowniczego. Centralny podgrzewacz wymusza zastosowanie cyrkulacji w obiekcie.
Satelity grzewcze to rozwiązanie, które oparto, podobnie jak wyżej opisane, na centralnej kotłowni bądź stacji wymienników. Jednak instalacja w budynku została zredukowana o rury prowadzące ciepłą wodę i cyrkulację. Zamiast tego w mieszkaniach montuje się układy z pomiarem ciepła oraz mniejszymi wymiennikami, które podgrzewają ciepłą wodę lokalnie, w mieszkaniu. Rozwiązanie z satelitą grzewczą eliminuje konieczność stosowania cyrkulacji, żeby jednak nie było tak kolorowo, to wymaga ono okresowych zabiegów konserwacyjnych, związanych na przykład z zarastaniem wymienników przeprowadzanych w lokalach mieszkańców, oraz wysokiej temperatury czynnika podawanej przez cały rok do satelitów.
Indywidualne piece dwufunkcyjne montowane w mieszkaniach także eliminują konieczność prowadzenia instalacji cyrkulacji po budynku. Właściwie to redukują możliwe instalacje hydrauliczne do minimum, ponieważ po budynku prowadzimy tylko zimną wodę i gaz, z którego w ramach konkretnego mieszkania „robimy” ciepłą wodę i ogrzewanie.

Kluczowa decyzja

Wybór sposobu rozliczania najemców za zużytą energię cieplną z uwzględnieniem strat, które generuje cyrkulacja, może stać się dosyć skomplikowany.
Pakiet możliwych rozwiązań jest zdecydowanie bogaty. Najistotniejsze pytanie na etapie projektowym dotyczy najkorzystniejszego sposobu rozliczania poszczególnych lokali w projektowanym budynku. Jest to kluczowa decyzja, która zaważy nie tylko na stratach ciepła związanych z cyrkulacją i komforcie mieszkańców, ale w dalszej kolejności na spokoju właściciela czy administratora najmującego lokale poszczególnym użytkownikom.
Dla naszego obiektu rozwiązanie najprostsze, a więc z indywidualnymi kotłami dwufunkcyjnymi, ma zaletę w postaci prostego systemu rozliczania. Każdy lokal ma swój kocioł, a co się z tym wiąże – indywidualnie rozliczany gazomierz. Kocioł jest zlokalizowany w pobliżu punktów poboru ciepłej wody, co skutecznie eliminuje cyrkulację ciepłej wody. Proste rozwiązanie, z którego korzyść w postaci jasnych zasad rozliczania kosztu mediów, otrzymają obie strony wynajmu.

Rozsądny wybór

Rozważając wady i zalety konkretnych systemów, nie sposób oderwać się od ekonomii i pragmatycznego myślenia. Budynek z lokalami pod wynajem ma swoją specyfikę. Należy do nich nieprzewidywalność najemców, a co za tym idzie – opłacalne będzie stosowanie rozwiązań, które w maksymalnym stopniu uniezależnią funkcjonowanie budynku jako takiego od widzimisię konkretnego najemcy. Nie od wczoraj wiadomo, że co wspólne, to niczyje, dlatego możliwość indywidualnego rozliczenia w prosty, niewymagający dużych nakładów sposób jest w tym przypadku nie do przecenienia.
Popularność stosowania kotłów dwufunkcyjnych w lokalach mieszkalnych pokazuje wyraźnie to, czego mogliśmy się już domyślać – że inwestorzy prywatni nie są głupcami i z powodów, o których była wcześniej mowa, wolą zrezygnować ze skomplikowanego w tym wypadku systemu podgrzewania i cyrkulowania ciepłej wody po budynku, skłaniając się ku rozwiązaniom zdecentralizowanym, eliminującym kłopotliwe rozliczanie.

Bezpieczeństwo

Argumentem na rzecz ograniczenia stosowania indywidualnych piecyków do ciepłej wody było zagrożenie bezpieczeństwa związane z montowaniem urządzeń gazowych w pomieszczeniach z niewystarczającą wentylacją i odprowadzeniem spalin. To faktycznie było ryzykowne i doprowadziło do niejednej tragedii, jednak postęp w dziedzinie techniki grzewczej i zastąpienie urządzeń z otwartą komorą spalania przez zamkniętą oraz wentylatorowe wymuszenie ciągu spalin doprowadziły do radykalnej zmiany sytuacji. Czasy i urządzenia się zmieniły, i to na lepsze.

Podsumowanie

Dla budynku wielorodzinnego na wynajem o zastosowaniu cyrkulacji bądź jej braku i wyborze zdecentralizowanego systemu ogrzewania, a także przygotowania ciepłej wody decydują koszty inwestycji i obsługi. Łatwość, z którą dokonuje się rozliczania za zużytą przez najemcę energię w systemie z indywidualnym z kotłami dwufunkcyjnymi, jest dla wynajmującego i najemcy nie do przecenienia. Lokale, których koszty eksploatacji zawierają dodatkowe obciążenia z tytułu skomplikowanego systemu rozliczenia energii cieplnej, osiągną niższe ceny wynajmu na rynku. Te czynniki skłaniają do zastanowienia się, czy instalator nie powinien doradzić swojemu klientowi wyboru takiego systemu przygotowania ciepłej wody i ogrzewania poszczególnych lokali.

Marcin Piekarski

Artykuł mojego autorstwa, pierwotnie opublikowany w numerze 03/2015 Magazynu Instalatora.

Literatura:
[1] Murray N. Rothbard, „Tajniki bankowości”, 2007.
[2] Aleksandra Bednarczyk, Leszek Kulesza, „Badanie sprawności dystrybucji ciepłej wody w budynku dydaktycznym w układzie z cyrkulacją i bez cyrkulacji”, COW 42/5 (2011).
[3] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 3 czerwca 2014 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego.